Les unités de compte immobilières affichent des performances de plus en plus dispersées, et un décret français resserre l’accès aux SCI non réglementées. Un signal utile pour arbitrer les poches immobilières d’un contrat luxembourgeois.
L’essentiel
- Entre début 2024 et l’automne 2025, près de 1,6 milliard d’euros sont sortis des SCI en assurance vie, pour un rendement moyen de l’ordre de 1,6 %, sous l’effet de l’immobilier tertiaire.
- Le décret n° 2026-341 du 30 avril 2026 interdit tout nouveau référencement de FIA non réglementés (dont de nombreuses SCI) en UC d’assurance vie et de PER de droit français, avec une mise en conformité avant le 1er janvier 2029.
- Le contrat luxembourgeois relève du Commissariat aux Assurances et de ses propres règles d’actifs éligibles : l’enjeu pour le souscripteur est d’abord la qualité et la liquidité des supports immobiliers, pas la mécanique fiscale.
Des performances qui divergent fortement
Longtemps présentées comme une alternative de diversification aux fonds en euros, les unités de compte immobilières affichent aujourd’hui des trajectoires très écartées selon leur sous-jacent. Les sociétés civiles immobilières (SCI) logées en assurance vie ont particulièrement souffert : selon l’article des Échos, repris et détaillé par Meilleurtaux Placement, près de 1,6 milliard d’euros en sont sortis entre le début 2024 et l’automne 2025, pour un rendement moyen de l’ordre de 1,6 %. Les encours de ces supports seraient passés d’un peu plus de 30 milliards d’euros fin 2022 à environ 21 milliards à l’automne 2025.
Cette fragilité tient largement à l’exposition au tertiaire (bureaux, commerces), un segment heurté par la remontée des taux et la baisse des valorisations. À l’inverse, d’autres véhicules immobiliers, mieux diversifiés ou positionnés sur la logistique, la santé ou le résidentiel géré, ont mieux résisté. La moyenne d’une catégorie ne dit donc rien de la performance d’une ligne précise : c’est tout l’enjeu de regarder chaque support, et non l’étiquette « immobilier ».
Le décret du 30 avril 2026 resserre l’accès aux SCI
Côté français, le mouvement est aussi réglementaire. Le décret n° 2026-341 du 30 avril 2026, publié au Journal officiel le 5 mai 2026, ferme la porte au référencement de nouveaux fonds d’investissement alternatifs non réglementés (les « Autres FIA » au sens de l’article L. 214-24 du Code monétaire et financier), catégorie qui abrite de nombreuses SCI. L’interdiction de nouveau référencement s’applique dès le lendemain de la publication.
Pour les supports déjà référencés, le texte impose une mise en conformité : les véhicules concernés doivent basculer vers un cadre régulé (SCPI agréée, OPCI, ELTIF, FPCI/FCPR ou fonds professionnel spécialisé), les sociétés de gestion devant déposer un plan de transformation avant une échéance intermédiaire fixée à 2027. À défaut, à compter du 1er janvier 2029, les UC non conformes ne pourront plus recevoir de versements ni d’arbitrages entrants, une dérogation étant prévue jusqu’au 1er janvier 2032 pour les ELTIF. Ce durcissement, soutenu par l’AMF et l’ACPR, est justifié par un manque de transparence et des risques pour le public, les parts de SCI étant détenues par l’assureur et non soumises aux mêmes exigences d’agrément que les SCPI ou OPCI.
Ce que le cadre luxembourgeois change (et ne change pas)
Attention à ne pas transposer mécaniquement ce décret au contrat luxembourgeois. Ce dernier relève du droit luxembourgeois et de la supervision du Commissariat aux Assurances, dont les règles d’actifs éligibles et de classes de souscripteurs définissent ce qui peut entrer dans un fonds interne dédié (FID) ou un fonds d’assurance spécialisé (FAS). En pratique, ces poches immobilières logées en FID ou FAS concernent des contrats patrimoniaux (ticket d’entrée de l’ordre de 250 000 €), souscrits par des résidents français ou des expatriés dont la situation appelle un examen sur mesure. La neutralité fiscale luxembourgeoise implique par ailleurs, en principe, que la fiscalité applicable suive le pays de résidence du souscripteur, et non le lieu du contrat.
Il n’en reste pas moins que les supports immobiliers accessibles via un contrat luxembourgeois (SCI, SCPI, OPCI, fonds immobiliers) subissent la même réalité de marché : un tertiaire sous pression et des écarts de performance marqués. Le durcissement français constitue de surcroît un signal sur la qualité et la liquidité recherchées dans la classe d’actifs. Pour un détenteur de contrat luxembourgeois, la question n’est pas la mécanique fiscale, mais la solidité du sous-jacent, ses frais et sa capacité à honorer les rachats.
Ce que ça change pour vous
Si votre contrat luxembourgeois comporte une poche immobilière, l’hétérogénéité actuelle justifie un examen ligne par ligne plutôt qu’un jugement d’ensemble : nature du sous-jacent (tertiaire, logistique, résidentiel), niveau de valorisation retenu, liquidité et frais du support. Comparer un rachat partiel, un arbitrage vers un autre support ou le maintien de la ligne suppose de peser les frais de sortie et l’horizon de placement, sans céder à la seule performance passée. Le décret français ne s’applique pas directement à votre contrat luxembourgeois, mais il peut faire évoluer l’offre de supports proposée par l’assureur. Ces éléments peuvent justifier d’en parler à votre conseiller avant tout mouvement.
Sources : Les Échos (source primaire des données de marché) et Meilleurtaux Placement (reprise) · Rubrique Actualités · lundi 17 août 2026
